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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

自觉在大局下行动******

　　作者：兰琳宗

　　近日，中共中央政治局召开民主生活会，习近平总书记主持会议并发表重要讲话，强调要牢固树立全国一盘棋思想，自觉在大局下行动，坚持小道理服从大道理、地方利益服从国家整体利益，不断提高战略思维、历史思维、辩证思维、系统思维、创新思维、法治思维、底线思维能力，切实做到前瞻性思考、全局性谋划、整体性推进各项事业。

　　“不谋全局者，不足谋一域。”习近平总书记多次强调“增强大局观念”，要求“自觉从大局看问题，把工作放到大局中去思考、定位、摆布，做到正确认识大局、自觉服从大局、坚决维护大局”。党中央提出党员干部增强“四个意识”，其中之一就是“大局意识”。对各级党组织和广大党员干部来说，牢固树立大局意识，把各领域各岗位工作融入党和国家工作大局，考校着党性觉悟，也是必须遵守的纪律规定。特别是当前开启全面建设社会主义现代化国家新征程，任务艰巨，战略机遇和风险挑战并存，更加要求广大党员干部胸怀中华民族伟大复兴的战略全局和世界百年未有之大变局，善于在大局下开展工作，既登高望远、掌握主动，又脚踏实地、奋进拼搏，不断打开事业发展新天地。

　　牢记“国之大者”，坚决贯彻执行党中央决策部署。“国之大者”关乎发展全局、事业根本。党员干部要对“国之大者”心中有数，关注党中央在关心什么、强调什么，深刻领会什么是党和国家最重要的利益、什么是最需要坚定维护的立场，始终做到在大局下思考、在大局下行动。要不断提高政治判断力、政治领悟力、政治执行力，时刻把事关党和国家前途命运、事关人民根本利益的大事放在心上，做到为党分忧、为党尽责、为党奉献。坚决维护党中央权威和集中统一领导，经常同党中央对标对表，自觉在思想上政治上行动上同党中央保持高度一致，及时校正偏差，不打折、不变通、不走样。

　　坚持算大账、算长远账，不打小算盘、不搞小聪明。小道理要服从大道理，地方利益要服从国家整体利益。自觉在大局下行动，要求领导干部想问题、作决策、抓落实，善于算大账、总账、长远账，不能只算地方账、部门账、眼前账。要站在党和国家大局上想问题、看问题，着眼于党和国家整体利益、根本利益、长远利益来权衡利弊得失。无论综合性决策还是专项性决策，都要找准在全局中的合理定位，做到科学决策、民主决策、依法决策。从大处着眼、小处着手、有的放矢，把情况看清、看准、看透，并积极考虑全局需要，决不能只顾当前、不计长远，只打自己的小算盘，损害全局利益。

　　既为一域增光，又为全局添彩。自觉在大局下行动，不是不顾实际，机械性贯彻落实党中央决策部署，而是善于把党中央的决策部署同本地区本部门的实际有机结合起来。要因地制宜、因时制宜，紧密结合各自实际，开动脑筋、主动作为、大胆作为，创造性开展工作，真正让党中央决策部署落地见效，坚决克服空喊口号、机械执行、消极应付等不良倾向。以“一盘棋”思想达到“一子落”带动“全盘活”，实现“立足全局谋一域、干好一域促全局”。

　　纪检监察机关是政治机关，要带头在大局下行动，更加自觉把工作置于党和国家大局中谋划推进，始终在党中央集中统一领导下忠实履行职能职责，紧紧围绕贯彻落实党中央决策部署来谋划和开展各项工作。推进政治监督具体化、精准化、常态化，严肃查处违反政治纪律和政治规矩问题，坚决纠正贯彻落实党中央方针政策和工作部署存在的政治偏差，督促推动党员干部在新征程上牢记“国之大者”，善谋国之大计、党之大计，敢于担当、积极作为，造福人民、赢得民心。（兰琳宗）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）